„Zimowe” obowiązki właściciela lub zarządcy budynku

Zimowa aura daje się nam we znaki. Zimą właściciel nieruchomości musi zadbać o bezpieczeństwo mieszkańców i użytkowników obiektu. Jakie dokładanie obowiązki ma właściciel lub zarządca obiektu w okresie zimowym?

Właściciel lub zarządca budynku jest przede wszystkim zobowiązany do odśnieżania chodników znajdujących się na podlegającym mu terenie. Wynika to z ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach .

Obowiązek odśnieżania związany jest z uprzątnięciem błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości, przy czym za chodnik uznaje się wydzieloną część drogi publicznej służącą dla ruchu pieszego położoną bezpośrednio przy granicy nieruchomości. Istnieje wyjątek od tego przepisu, a mianowicie właściciel lub zarządca posesji nie jest obowiązany do uprzątnięcia chodnika, na którym jest dopuszczony płatny postój lub parkowanie pojazdów samochodowych.

Odśnieżanie i wszelkie inne obowiązki w okresie zimowym nałożone na właściciela lub zarządcę budynku wynikają także z przepisów ustawy z dnia 4 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane. Zgodnie z zapisami tej ustawy właściciel lub zarządca obiektu jest zobowiązany do zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, takich jak: wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne lub inne zjawiska, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, które może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwo mienia lub zagrożenie dla środowiska.

Należy mieć też na uwadze, że przepisy ustawy wprowadzają obowiązek dokonywania kontroli „bezpieczeństwa użytkowania obiektu” każdorazowo w przypadku wystąpienia ww. czynników zewnętrznych. Z zapisów tych wynika, że każdy budynek powinien przed zimą przejść ocenę stanu technicznego.

Przepisy regulują także kwestie tego, czym możemy posypywać i polewać chodniki w celu pozbycia się warstwy lodu. Szczegółowy wykaz środków chemicznych oraz sposoby ich stosowania zawiera rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 27 października 2005 r. w sprawie rodzajów i warunków stosowania środków, jakie mogą być używane na drogach publicznych oraz ulicach i placach.

Zatem usuwanie lodu i śniegu z chodników otaczających nieruchomość oprócz względów praktycznych – umożliwienie swobodnego przemieszczania się mieszkańców i użytkowników obiektu – jest także wymogiem regulowanym ustawowo. Jeżeli zarządca, bądź właściciel nie zadba o oczyszczenie chodnika, powinien liczyć się z konsekwencjami. Zgodnie z art. 117 Kodeksu wykroczeń, każdy kto nie wywiązuje się z obowiązku utrzymania porządku w obrębie swojej nieruchomości podlega karze grzywny do 1500 złotych albo karze nagany.

Oprócz kary grzywny czy naganny, właściciel lub zarządca może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za szkodę, która powstała w wyniku niedopełnienia obowiązku związanego z utrzymaniem porządku na podlegającym mu terenie. Wiąże się to z wypłaceniem odszkodowania osobie poszkodowanej.

Dochodzenie roszczeń z tytułu odszkodowania przez poszkodowanego może jednak okazać się nie takie łatwe. Przykładem jest wyrok Sądu Najwyższego z 24 listopada 2017 r., w którym to SN uznał, że to gminna (a nie właściciel budynku) powinna zapłacić odszkodowanie poszkodowanemu, który pośliznął się na chodniku.

Sąd Najwyższy w uchwale w składzie 3 sędziów z dnia 24 listopada 2017 r. (sygn. akt III CZP 38/17) orzekł, że właściciel posesji ma obowiązek odśnieżać chodnik przylegający do jego posesji, ale Sąd Najwyższy orzekł, że to gmina zapłaci odszkodowanie za szkody spowodowane nieoczyszczeniem chodnika, w sytuacji gdy nie dopilnuje by właściciel wykonał swoją powinność.

Powód, idąc po chodniku, poślizgnął się, wyniku czego upadł i złamał nogę. Chodnik tego dnia był pokryty tzw. szklanką przysypaną warstwą udeptanego i śliskiego śniegu, którego nikt nie sprzątnął, ani nie posypał solą czy piaskiem. Poszkodowany w incydencie pozwał gminę, żądając 15 tys. zł odszkodowania.

Sąd I instancji wydał korzystne orzeczenie dla powoda, ale miasto złożyło apelację, twierdząc, że obowiązek utrzymania porządku na chodniku jest podzielony pomiędzy właściciela nieruchomości graniczącej z chodnikiem a zarządcą drogi. Miasto powoływało się m.in. na art. 5 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zgodnie z którym właściciele nieruchomości zapewniają utrzymanie czystości i porządku przez uprzątnięcie chodników położonych wzdłuż posesji, przy czym za taki chodnik uznaje się wydzieloną dla ruchu pieszego część drogi położoną bezpośrednio przy granicy nieruchomości. Miasto uznało więc, że obowiązek sprzątania śniegu i lodu należy również do właściciela lub użytkownika nieruchomości położonej wzdłuż chodnika.

Sąd II instancji uznał, że w tej sprawie ma do czynienia z problem prawnym, dotyczącym kwestii ewentualnej odpowiedzialności miasta za szkodę, którą poniósł jego mieszkaniec, a która była spowodowana nieusunięciem śniegu i lodu z chodnika przez właściciela przylegającej nieruchomości.

SN – do którego sąd II instancji skierował pytanie prawne – uznał, że w razie nienależytego sprawowania nadzoru nad wykonaniem przez właściciela obowiązku sprzątania zanieczyszczeń z chodnika gmina ponosi odpowiedzialność za szkodę, która powstała w wyniku niedopełnienia tego obowiązku. SN wskazał, że ustawa nie przewiduje odpowiedzialności solidarnej gminy, jednak gmina powinna dopilnować tego obowiązku, w innym przypadku będzie odpowiadała za brak nadzoru, który stał się pośrednią przyczyną szkody.

Nie tylko odśnieżanie chodnika…

Szczególnie ważnym „zimowym” obowiązkiem właścicieli i zarządców budynku jest odśnieżanie dachów budynków. Śnieg, który zalega na powierzchni dachu – zwłaszcza mokry, topniejący – może być przyczyną wielu zagrożeń. Kwestia ta od dawna regulowana jest przez prawo budowlane. Ustawodawca nakłada na zarządcę bądź właściciela nieruchomości obowiązek usuwania nadmiaru śniegu z dachu oraz wykonywania doraźnej kontroli stanu technicznego dachu oraz całego budynku.

Oprócz nadmiaru śniegu zalegającego na dachach, niebezpieczeństwo stanowią również zwisające sople. Zjawisko to głównie nasila się wczesną i późną zimą, kiedy to w dzień notowane są dodatnie temperatury, natomiast wieczorny spadek temperatury powoduje zamarzanie stopionego śniegu i dodatkowo zatykanie rur spustowych. Dlatego też ważne jest regularne sprawdzanie drożności systemu rynnowego, gdyż jest to główna przyczyna powstawania sopli. Zalecane jest – w celu uniknięcia powstawania lodowisk na chodnikach i drogach – przekierowanie końcówek rur spustowych w stronę np. trawników. Dzięki temu woda z rynien nie będzie wypływać na podjazdy lub chodniki.

Ważne jest, aby zarządca lub właściciel zatrudniał osoby odpowiednio wykwalifikowane do pracy związanej z odśnieżaniem dachu, czy usuwaniem sopli. Wynika to z faktu, że prace te zaliczane są na podstawie rozporządzenia dnia 26 września 1997 r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy jako prace na wysokości. Każda praca wykonywana na dachu, który nie jest z każdej strony osłonięty ścianą do wysokości co najmniej 1,5 m i znajduje się powyżej 1 m nad poziomem gruntu – jest pracą na wysokości.

W związku z tym wszyscy zatrudnieni przez zarządcę czy właściciela obiektu pracownicy, których zadaniem jest odśnieżanie dachu lub usuwanie sopli, powinni legitymować się ważnymi zaświadczeniami o braku przeciwwskazań do pracy na wysokości oraz mieć za sobą odpowiednie szkolenie. Dodatkowo obowiązkiem zarządcy jest odpowiednie zabezpieczenie budynku i terenu wokół niego, poprzez wyznaczenie strefy ochronnej na czas trwania prac na wysokości.

Jeszcze kominy…

Prawo budowlane nakłada obowiązek na właścicielu lub zarządcy budynku dokonywania w regularnych odstępach czasu przeglądów instalacji gazowych oraz przewodów kominowych – dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.

Oprócz tego rozporządzenie z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów nakłada obowiązek okresowego sprawdzania i czyszczenia instalacji kominowych czy spalinowych. Jeżeli obiekt jest ogrzewany przy użyciu paliw stałych takich jak drewno czy węgiel, to instalacja kominowa musi być czyszczona co najmniej raz na 3 miesiące. W przypadku paliw ciekłych takich jak gaz czy olej opałowy zarządca bądź właściciel musi czyścić kominy co najmniej raz na 6 miesięcy.

Podstawy prawne:

  1. Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2018 r. poz. 1454 oraz z 2018 r. poz. 1629),
  2. Ustawa z dnia 4 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202, z późn. zm.),
  3. Ustawa z dnia 20 maja 1971 r. ‒ Kodeks wykroczeń (Dz. U. z 2018 r. poz. 618, z późn.zm.),
  4. Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 27 października 2005 r. w sprawie rodzajów i warunków stosowania środków, jakie mogą być używane na drogach publicznych oraz ulicach i placach (Dz. U. poz. 1960),
  5. Rozporządzenie Ministra Pracy i Polityki Socjalnej dnia 26 września 1997 r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy (J.t.: Dz. U. z 2003 r. poz. 1650, z późn. zm.),
  6. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz. U. poz. 719),
  7. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2017 r. (sygn. akt III CZP 38/17).

Skomentuj